Ce salariu trebuie să ai pentru a-ți achiziționa un apartament în Chișinău?

Fiecare visează să aibă o casă, un loc în care cuvântul „acasă” să aibă definiția de confort, stare de bine și amintiri. Acest vis este și mai mare pentru persoanele care închiriază o locuință și pentru care trebuie să achite sume din ce în ce mai mari. Intuim că dacă încă nu ți-ai achiziționat un apartament, gândul te duce des către această direcție. Este și firesc. Doar că, prețurile la apartamente cresc ca pâinea caldă. Te-ai gândit vreodată cât timp trebuie să muncești pentru a reuși să aduni banii necesari pentru o locuință? Ei bine, să știi că experții au calculat. Este vorba despre aproximativ zece ani. Află din acest articol și ce salariu trebuie să ai pentru a reuși să faci acest pas. 

Prețul apartamentelor în Chișinău

În prezent,  nu există o statistică oficială privind prețurile imobiliare, care  să  reflecte în  mod  obiectiv realitatea pieței. În datele guvernamentale, este trecut  un  preț  cadastral,  utilizat  în  principal pentru stabilirea impozitului pe bunurile imobiliare. Această valoare cadastrală este calculată pe baza unor parametri specifici fiecărei categorii de imobile și se obține din evaluările generale ale tuturor proprietăților  din  acea  categorie. Din  acest  motiv, aceasta  nu reușește să reflecte particularitățile și variațiile frecvente ale prețurilor de pe piața imobiliară.

De altă parte, există adesea o diferență semnificativă între prețul indicat în contract și suma reală de vânzare a imobilului. Astfel, chiar dacă ar fi posibil de obținut datele din contractele oficial înregistrate la Agenția  Servicii  Publice,  aceste  cifre nu ar reflecta situația de pe teren. Institutul pentru Politici și Reforme Europene a elaborat, la sfârșitul anului trecut, o notă analitică, care reflectă  realitatea pieței  imobiliare.  Pentru analiză, au fost colectate prețurile tuturor anunțurilor referitoare la vânzarea apartamentelor de pe site-ul www.999.md, recunoscut ca fiind principalul portal de anunțuri din Moldova, cu aproximativ 300.000 de vizite zilnice.  

Stanislav Ghilețchi

Director Adjunct pe Cercetare IPRE

„Rezultatele obținute din această analiză arată că, de facto, prețurile  la apartamente sunt  mult mai  mari decât  cele  prezentate, de  regulă în spațiul  public, nemaivorbind de valoarea cadastrală utilizată la calculul impozitului pe imobil”, afirmă autorii notei analitice Stanislav Ghilețchi, director adjunct pe cercetare IPRE, și Adrian Ermurachi, co-director executiv IPRE.

Potrivit datelor statistice, în 2023 s-au dat în exploatare 552 de mii de metri pătrați: 407 mii în mun. Chișinău, iar 145 de mii în restul țării. Din 2001 și până în 2023, moldovenii au investit în apartamentele noi 5 miliarde și 250 de milioane de euro. Prețul mediu al apartamentelor din Chișinău a trecut de 1.100 de euro pentru un metru pătrat și a ajuns la 1.138 de euro.

sursa: Notă analitică, IPRE

Cât de accesibile sunt locuințele în Chișinău?

Indicele  accesibilității  la  locuință  este  un  instrument utilizat  pentru  a evalua  gradul  în  care  o  gospodărie medie își poate permite achiziționarea unei locuințe. În esență, acest indice măsoară capacitatea financiară  a  unei  familii  sau  al  unui  individ  de  a achiziționa  o  locuință,  raportată  la  venitul  său  și condițiile de finanțare de pe piață. Pentru  a  determina venitul  necesar,  experții IPRE au utilizat două ipoteze:

• Familia  dispune  de  suma  necesară  pentru  a acoperi  contribuția  proprie  la  bancă,  în  scopul obținerii creditului ipotecar (20% din valoarea apartamentului);
• Dobânda  anuală  la  creditul  ipotecar  va  fi  de 9.5%, creditul va fi luat pe un termen de 20 de ani, iar plata lunară pentru deservirea creditului nu va depăși 40% din venitul net al familiei.

Adrian Ermurachi

Co-Director Executiv IPRE

„Ca urmare, pentru a achiziționa un apartament reparat la preț  median, familia  trebuie să  aibă un venit  brut  de  aproape  39.000  mii  lei  lunar.  Conform datelor oferite de Biroul Național de Statistică, salariul  mediu  al  unei  persoane  angajate în Chișinău în trimestrul II, 2023 a fost de 14,500 lei. Prin  urmare, dacă  presupunem că  ambii  soți lucrează cu un salariu mediu, aceștia nu pot să își permită un apartament reparat în Chișinău. De aici putem concluziona că pentru cei mai mulți oameni din Chișinău, locuințele nu sunt accesibile”, au precizat autorii notei analitice Stanislav Ghilețchi, director adjunct pe cercetare IPRE, și Adrian Ermurachi, co-director executiv IPRE. 

sursa: Notă analitică, IPRE

sursa: Notă analitică, IPRE

Reieșind din datele de pe platforma www.999.md, experții IPRE au obținut prețurile de vânzare în fiecare regiune a orașului. Centrul, în mod inevitabil este zona cu cele mai scumpe apartamente din oraș, cu un preț de peste 1,600 € pentru metru pătrat. 

sursa: Notă analitică, IPRE

Stanislav Ghilețchi

Director Adjunct pe Cercetare IPRE

„În plus,  în  zona   Centru,  apartamentele  sunt  mai mari decât  în  celelalte  regiuni  ale  orașului (în medie, un apartament din zona Centru are suprafața de 85 metri pătrați). Cele mai accesibile apartamente sunt în Durlești, care  este, de  fapt, o suburbie a orașului Chișinău. Totuși, datorită proximității sale, aceasta ar putea  fi  considerată parte  componentă  a  orașului.  În  această  regiune, prețul  per  metru  pătrat  al  unui  apartament  reparat este de aproximativ 1,095 €. Utilizând indicele accesibilității la locuință, putem  concluziona  că  o familie  are  nevoie  de  un  venit  brut  de  aproximativ 29.000  lei,  pentru  a-și permite un  apartament în Durlești”, au punctat autorii notei analitice Stanislav Ghilețchi, director adjunct pe cercetare IPRE, și Adrian Ermurachi, co-director executiv IPRE. 

Un deceniu de muncă pentru un apartament?

În 1980 erau necesari 9,3 ani de muncă pentru ca un locuitor al Chișinăului să-și procure un apartament. Cum a evoluat situația din 1990 și până în prezent? Ei bine, datele statistice demonstrează următoarele:

• 1990 – 9,8 ani; 
• 1995 – 39,3 ani; 
• 2005 – 43 de ani; 
• 2010 – 26 de ani; 
• 2020 – 11,1 ani; 
• 2021 – 12 ani.
• 2022 – 11,1 ani;
• 2023 – 9,7 ani.

Ce se întâmplă cu prețul apartamentelor în 2024?

În 2024, prețul apartamentelor din Chișinău înregistrează o ușoară creștere, susține expertul în politici economice, Veaceslav Ioniță. Din trimestrul III al anului 2023, la apartamentele noi se înregistrează o creștere ușoară, iar la cele vechi este practic o stagnare, cu mici semne de înviorare.

Veaceslav Ioniță

Expert Economic

„După criza din 2008 și până în 2018, piața imobiliară din R. Moldova a cunoscut cea mai lungă perioadă de scădere și stagnare a prețurilor. Prima creștere a fost înregistrată în 2018. În 2023 s-a atestat o temperare a creșterii, iar în prezent se înregistrează o majorare. În 1999, un metru pătrat de spațiu locativ în municipiul Chișinău costa 137 de euro. În 2000 a coborât la 131 de euro. În 2005 a crescut la 520 de euro. În 2008 a ajuns la 900 de euro, iar în 2009 a coborât la 734 de euro. Scăderea a continuat până în 2017, ajungând la 548 de euro. Din 2018 a avut un trend de creștere, ajungând la 877 de euro în trimestrul I din 2023. În trimestrele II și III din 2023, prețul mediu de vânzare al unui metru pătrat a constituit 863 și 868 de euro. În trimestrul IV a crescut la 879 de euro”, a specificat Veaceslav Ioniță în cadrul unei analize economice.

Accesibilitatea creditelor ipotecare

Potrivit economistului Veaceslav Ioniță, în anul 2008, o familie interesată de un apartament de 70 de metri pătrați, accesând un credit ipotecar pentru 20 de ani, cu o contribuție inițială de 30%, unde două persoane muncesc, erau necesare trei salarii lunare ale unui membru al familiei. De trei ori mai mult decât câștigul. În 2018 s-a ajuns la 60%, iar în 2019 - la 53% din veniturile lunare. Jumătate din veniturile lunare ale familiei mergeau pentru întoarcerea creditului ipotecar.

Veaceslav Ioniță

Expert Economic

„În 2020 și 2021, între 60% și 70% din veniturile unei familii mergeau pe creditele ipotecare. În trimestrul III din 2022 s-a ajuns 100%. Situația s-a menținut până în trimestrul I din 2023. Ulterior, a început să scadă, iar în trimestrul IV din 2023 s-a ajuns la 64% din venituri.  Estimez că în trimestrele II și III din 2024, accesibilitatea creditelor va ajunge, din nou, la 50%”, punctează economistul Veaceslav Ioniță în analiza economică. 

Concluzii

Salariul mediu din Republica Moldova este de 13.700 de lei, iar cel minim de 5.000 de lei. În timp ce, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău a ajuns la 1.138 de euro. Costurile la apartamentele noi rămân ridicate în comparație cu salariile medii, iar cumpărătorii trebuie să fie atenți la raportul preț-calitate într-o piață în continuă evoluție. 

Inflația și scumpirea banilor din ultimii ani a mai avut un efect neobservat de mulți: migrația consumatorilor spre creditele în valută. Până la criza din 2021-2022, creditele imobiliare noi în valută erau la nivel de 2-4%, iar criza și incertitudinea au mișcat oamenii spre credite valutare, care în luna decembrie 2022 au atins recordul istoric absolut, cu o cotă de 42,5%. Probabil, Moldova niciodată nu va mai înregistra o astfel de situație.