Александр Редмонд: “Сегодня квартиру может приобрести абсолютно любой человек”

Мечтаете о собственном жилье, но не знаете, с чего начать поиск? Как рассчитать свои возможности или правильно оформить кредит? Задаетесь вопросом: можно ли купить квартиру, даже если у вас средняя зарплата в Молдове? А, может быть, вы хотите работать в сфере недвижимости и начать новую карьеру? Мы подготовили для вас интервью с ответами на все вопросы.

Александр Редмонд

Агент по недвижимости PROIMOBIL

Агент по недвижимости PROIMOBIL, Александр Редмонд даст грамотные советы и расскажет о ключевых аспектах на рынке недвижимости. 

Независимо от того, являетесь ли вы инвестором, или планируете приобрести собственное жилье, или интересуетесь возможностью начать карьеру в сфере недвижимости, мы поможем вам разобраться во всех аспектах этой динамичной отрасли.

Какие изменения на рынке недвижимости произошли за последние несколько лет и как это отразилось на покупке жилья сегодня?

Изменения на рынке недвижимости произошли в нескольких направлениях, начиная с покупательской способности клиентов: их мировоззрения, отношения и запросов к самому жилью, и заканчивая изменениями в законодательстве. Конечно же, изменилась система взаимодействия между компанией, агентом и покупателем. 

В последнее время цены на квартиры в Кишиневе заметно выросли, и это связано с несколькими факторами. Во-первых, ситуация в Украине оказала свое воздействие на региональный рынок недвижимости. Во-вторых, проблемы в логистике также повлияли на стоимость строительных материалов и рабочей силы. Еще одним фактором является ограниченное количество доступных земельных участков, особенно в центре Кишинева. 

Поэтому, многие компании начали строить в пригородах, где есть свободные большие территории, предлагая доступные цены и потенциал для выгодной реализации квартир.

Количество самих строек также уменьшилось. Если в 2015 году было построено от 35 тысяч до 40 тысяч квартир в год для сдачи в эксплуатацию, то сейчас это число уменьшилось до 10 тысяч. Тем не менее спрос на покупку остается высоким. Люди всегда покупают жилье, и поэтому сейчас практически нет выбора.

Также изменились запросы самих покупателей недвижимости. Клиенты стали более требовательными. Сегодня они хотят сразу приобрести квартиры с хорошим ремонтом и готовы платить за это.

За последний год цены сильно поднялись на стройматериалы и работу мастеров, что, естественно, влияет на конечную стоимость квартиры. Если в 2015 году ремонт квартиры, включая работу, обходился в 135 евро за квадратный метр, то сейчас только за работу придется заплатить больше. Профессионализм мастеров значительно вырос, что также влияет на цену. Кроме того, стали активно ввозить дорогие стройматериалы из Европы. Многие люди предпочитают эксклюзивные или брендовые вещи, что также повлияло на рынок.

Как агентство оценивает недвижимость и определяет цену для продажи?

Все довольно просто: мы определяем локацию и присваиваем ей категорию – A (высокая), B (средняя) или C (низкая). В этот процесс включены следующие параметры: месторасположение, застройщик, используемые строительные материалы, высота потолков, система отопления, наличие подземной парковки, тип двора (открытый или закрытый), количество квартир в жилом комплексе, расположение окон, наличие ремонта и его качество, и так далее. Именно на основе этих факторов формируется цена на квартиру.

Конечно, опытный агент по недвижимости разбирается во всех этих аспектах. Местоположение играет особенно важную роль. Например, если у нас есть трехкомнатная квартира с выполненным ремонтом за 170 тысяч евро, то в Кишиневе найдется 30-40 потенциальных клиентов, готовых приобрести такое жилье, в то время как в Яловенах это число сводится к 2-3 покупателям. Люди не всегда готовы платить ту же самую цену за квартиру за пределами Кишинева, даже если там  отличный ремонт.

Важно отметить, что мы не учитываем здесь тех, кто проживает и работает в Яловенах. Главная идея заключается в том, что у нас нет альтернативы Кишиневу, т.е. такого же развитого города.

Хотя каждый год, при первом показе объекта, я слышу одну и ту же фразу: "Александр, это слишком дорого". Несмотря на то, что раньше продавалась квартира площадью 50 квадратных метров за 36 000 евро, сегодня цена этой же квартиры составляет 80 000 евро. В действительности, те, кто ищет квартиру для себя, не всегда экономят, потому что они желают получить лучший продукт. 

Давайте рассмотрим недвижимость для личного пользования, не для инвестиций. Если человек покупает жилье за 100 000 евро, и через год его стоимость увеличивается на 20 000, то, теоретически, этот человек становится богаче на указанную сумму. Но фактически, это не так. И наоборот, если квартира подешевела на 20 000, то человек потерял бы эти деньги только теоретически, но фактически нет. Поэтому цена – это наименее важный аспект, хотя людям иногда сложно признаться в этом. Покупатели приходят и говорят, что у них есть 90 000, а в итоге покупают квартиру за 110 000 евро. Как можно объяснить такое поведение?

Также существует один вопрос, на который невозможно дать однозначный ответ: "Сколько стоит 1 квадратный метр квартиры в Кишиневе?". В этом случае можно сказать, что стоимость зависит от множества факторов. Например, стоимость холодильника может варьироваться от 8 000 до 38 000 леев, а диван можно приобрести за 12 000 или 50 000 леев. Цена за ламинат может колебаться от 200 леев за квадратный метр, а если в квартире установлен паркет, его цена начинается от 100 евро за квадратный метр.Таким образом, стоимость квадратного метра формируется на основе разных компонентов и характеристик.

Какие районы Кишинёва предоставляют наилучшие возможности для инвестиций в недвижимость?

Самые дорогие квартиры расположены в центре. Он всегда был в приоритете. Дальше идет Рышкановка и Ботаника. Затем следуют Телецентр, Буюканы и Чеканы. 

При анализе недвижимости, мы обращаем внимание не только на район, но и на то, с кем будет работать инвестор, и на профессионализм агента. Затем, важно оценить инфраструктуру, преимущества жилого комплекса, его потенциал для развития, а также, что находится в радиусе 1 километра, как далеко расположены магазины, детские сады, школы и другие удобства.

Давайте рассмотрим Рышкановку и, в частности, комплекс City Gardens. Какие альтернативы мы можем предложить в этом районе? Жилой комплекс Clock Tower — здесь цены на квартиры просто астрономические, и практически нет доступных вариантов. Oasis — аналогичная ситуация, и там остались всего 2-3 квартиры. Что касается Lagmar, все квартиры давно сданы и проданы, люди уже живут в этом комплексе. Таким образом, мы приходим к очевидному выводу, что на данный момент в этом районе нет реальных альтернатив, и City Gardens с ценой 1100 евро за квадратный метр — это уникальное предложение, которое, вероятно, подорожает после сдачу в эксплуатацию до 1500 евро. Если подождать еще полгода, то инвестиционный доход будет выше. Важно отметить, что это законный доход, так как при покупке квартиры вы обязаны уплатить только 6% подоходного налога, и вся остальная прибыль остается у вас. На данный момент это очень выгодные вложения.

Если вы рассматриваете покупку квартиры как инвестицию, то в настоящее время есть хорошие предложения в City Gardens, но количество доступных вариантов ограничено. Также можно обратить внимание на комплекс Lagmar на улице Каля Мошилор. Здесь также есть квартиры, и их можно приобрести даже в рассрочку, хотя платежи за наличные предпочтительнее. Lagmar давно зарекомендовал себя как надежная компания с высоким качеством. Exfactor также достойная компания. В пределах города рекомендую обратить внимание на районы Центр, Рышкановка и Телецентр до моста.

Cколько нужно работать, чтобы купить квартиру в столице?

Сегодня квартиру может приобрести абсолютно любой человек.

Мы активно сотрудничаем с банками, предоставляющими очень выгодные условия. Даже если у вас нет накоплений, вы можете взять жилье в кредит. Рассмотрим обычную ситуацию. Предположим, у человека официальная зарплата, уже с вычетом налогов, составляет 10 000 леев, и это его единственный доход. Согласно закону, банки не могут предоставлять кредит, в размере более 40% от официальной зарплаты. Не важно, получаете ли вы 10 000 леев или 100 000 леев. Таким образом, 40% от 10 000 леев составляют 4 000 леев, что приблизительно равно 200 евро. Именно от этой суммы мы отталкиваемся, и банк готов предоставить вам кредит. Умножив 200 евро на 12 месяцев и 25 лет (срок выплаты кредита), мы получаем 60 000 евро. В таком случае банк может предоставить вам кредит в размере 20 000 евро. Если у вас уже есть накопления в размере 10 000 евро, то вы можете рассчитывать на приобретение однокомнатной квартиры. Банки также учитывают дополнительный легальный доход, что может позволить вам получить больший кредитный лимит.

Кстати, хорошей новостью является стабильный и относительно низкий курс евро на данный момент. Поэтому сегодня покупка квартир более выгодна.

Как агентства помогают в оформлении кредита и покупке квартиры? 

Помогают в полном объеме на всех этапах. У нас есть отдел ипотечных брокеров, готовых взять на себя всю работу по подбору оптимальных финансовых решений, расчету и получению кредита, а также сопровождению оформления всех необходимых документов и многое другое.

Сегодня банки идут навстречу клиентам, предлагая хорошие условия, такие как фиксированная процентная ставка на год или даже два, и в некоторых случаях даже больше. Что это означает? Это говорит о том, что банки могут и готовы долгое время поддерживать фиксированные процентные ставки, что уменьшает вероятность роста процентной ставки в ближайшие годы.

Законодательство также постоянно меняется, и важно всегда быть в курсе этих изменений. Именно поэтому ипотечные брокеры играют важную роль в процессе сделки.

Какие налоги и дополнительные расходы следует учитывать при планировании бюджета на покупку квартиры?

Примерно 1% в зависимости от суммы сделки — это нотариальные услуги вместе с госпошлиной. Еще будут сопутствующие расходы на кадастровые услуги при купле-продаже.

Если речь идет об ипотеке, то стоимость услуг нотариуса будет немного выше. Это объясняется тем, что в случае ипотеки заключается трехсторонний договор, и возникают дополнительные обязательства, такие как страхование недвижимости и оценка объекта.

Следует отметить, что в сравнении с некоторыми европейскими странами, у нас в Молдове налоговые обязательства при покупке недвижимости относительно невелики. Например, в Европе вы платите дополнительные 5% налогов от стоимости недвижимости до 120 000 евро и 19% при сумме сделки более чем 120 000 евро.

Насколько сейчас востребована профессия агента по продажи недвижимости? 

Мы всегда нуждаемся в хороших специалистах и к этому открыты.

Если вы целеустремленный, энергичный и готовы к постоянному самообучению, то это именно то, что мы ищем. Здесь не важно то образование, которые вы получили ранее, а желание развиваться. А мы сами всему научим, направим и предоставим необходимую поддержку.

Открытые вакансии - ProImobil

Лучше всего знания оттачивать на практике. Поэтому у нас вы будете учиться, работая над реальными задачами. Это идеальная возможность начать карьеру сразу после университета, важно лишь ваше стремление. Многие молодые люди быстро вливаются в эту специальность, даже после университета, а некоторые даже до университета. Гибкость, адаптивность и отсутствие стереотипов — вот что важно в этой профессии. И вот когда вы действительно почувствуете эту свободу, вы начнете получать удовольствие от вашей работы, а следственно и хороший доход.

С первого месяца уже можно хорошо зарабатывать, в зависимости от вашей целеустремленности. Но, чтобы стать мега специалистом, нужно около 2-3 лет, в зависимости от вашей самообучаемости. Мы придаем огромное значение повышению квалификации наших сотрудников и уделяем особое внимание качеству предоставляемых услуг. Именно поэтому мы регулярно обучаем специалистов и оттачиваем их мастерство.

Сколько зарабатывает новичок и специалист в этой сфере?

Если это новичок, то мы говорим о том, что он должен совершать от 1 до 3 сделок в месяц. Это означает, что с каждой успешной продажи агент получает около 1%. Опытный агент стабильно заключает 6-7 сделок. 

Все агенты работают как индивидуальные предприниматели, но на компанию. Мы заключаем контракт с фирмой на предоставление услуг. Такое сотрудничество предоставляет нам целый спектр преимуществ, таких как общая база данных, установление важных связей и многие другие.

Однако мы бы хотели, чтобы появился регулятор, способный корректировать и контролировать качество деятельности агентов по недвижимости. Хорошо, если будут внедрены профессиональные тесты и лицензии на право осуществлять деятельность агента по недвижимости. Таким образом мы будем знать, что все сотрудники обладают высоким уровнем компетенции.  Такой механизм гарантировал бы, что ни один агент не позорит профессию или не подрывает репутацию. Это, в свою очередь, приведет к удовлетворенности клиентов. Мы всегда стремимся повысить качество услуг наших сотрудников. Если бы такой регулятор существовал, многие агенты, не соответствующие стандартам, могли бы уйти с рынка недвижимости.

Какое ваше видение будущего агентства недвижимости и какие инновации или изменения вы планируете внедрить в работу компании?

Агент по недвижимости — это профессия будущего, и она укрепляет свои позиции. Конечно, она тоже будет немного изменяться. Объясню как: социальные сети сильно влияют на то, как люди воспринимают себя и мир вокруг. Многие получают информацию именно из интернета, и, что более важно, они доверяют соцсетям больше, чем когда-либо. Поэтому важно ваше присутствие там.

Еще одно изменение: люди будут все чаще обращаться к агентам, а не пытаться совершать сделки самостоятельно, потому что агентам больше доверяют. 

Во-вторых, ожидаются серьезные изменения в законодательстве, такие как требования к происхождению средств и документации. С начала нового года ожидается, что все финансовые операции будут осуществляться через банковские переводы. Это говорит о том, что в 99% случаев без участия юриста и агентства человек не справится. Они будут нуждаться в консультациях по различным вопросам.

В заключение, рынок недвижимости продолжает эволюционировать, а профессия агента по недвижимости становится все более значимой. С развитием социальных сетей и изменениями в законодательстве, специалисты по недвижимости играют ключевую роль в обеспечении успешных сделок и защите интересов клиентов.

В конечном итоге, недвижимость остается востребованным и перспективным активом, и правильное вложение средств и компетентный подход к инвестированию могут приносить значительную прибыль и обеспечивать финансовую устойчивость в долгосрочной перспективе.